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VERMIETUNGSVERLUSTE: WENN DER LEERSTAND ZU LANGE DAUERT

Einkommensteuer

Die Behauptung einer Vermietungsabsicht lässt sich nach einem Leerstand von 10 Jahren nicht aufrecht- erhalten.

Ein 100 Jahre altes Einfamilienhaus wurde über einen Zeitraum von 12 Jahren instandgesetzt. Die Arbeiten erfolgten so weit wie möglich in Eigenregie und beliefen sich auf etwa 70.000 Euro. Die Eigen- tümer behaupteten, das Objekt später vermieten zu wollen und setzten die Kosten als Vermietungsver- luste an. Die Verluste wurden auch anerkannt, je- doch nur vorläufig festgestellt. Nach weiteren 2 Jah- ren wurden die Verluste rückwirkend gestrichen, da immer noch keine Vermietung nachgewiesen wurde. Der Eigentümer griff die Entscheidung an und klagte bis zum Bundesfinanzhof.

Die Urteilsgründe
Die Richter bekräftigten die Auffassung des Finanz- amts, dass von Anfang an keine Vermietungsabsicht vorgelegen habe. Die nachgewiesenen Vermiet- ungsbemühungen reichten nach ihrer Auffassung nicht aus, die Vermietungsabsicht glaubhaft zu machen.

Die Kläger hatten nämlich erstmals im 10. Jahr der Arbeiten vier Anzeigen geschaltet, in den folgenden drei Jahren jeweils drei Anzeigen pro Jahr.

Das Gericht führte zur Begründung aus:
Steuerlich abzugsfähige Werbungskosten sind Auf- wendungen zur Erwerbung von Einnahmen. Sie sind

 

bei den Einkünften aus Vermietung abzuziehen, wenn sie damit im Zusammenhang stehen. Fallen Aufwendungen an, bevor Einnahmen erzielt werden, können sie als vorweggenommene Kosten berück- sichtigt werden, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang mit den zukünftigen Einkünften besteht. Auf die Vermietungsabsicht kann nach der Rechtsprechung nur aus äußeren Um- ständen geschlossen werden. Auf die Angaben des Steuerpflichtigen kommt es insofern nicht an. Mög- liche Indizien sind ernsthafte Vermietungsbemüh- ungen wie Anzeigen, Besichtigungen und/oder die Beauftragung eines Maklers. Der Vermieter muss das Objekt darüber hinaus zügig und innerhalb eines überschaubaren Zeitraums so herrichten, dass eine Vermietung möglich wird. Ein fester Zeitrahmen ex- istiert zwar nicht. Jedoch kann es durch Zeitablauf und Untätigkeit des Steuerpflichtigen gerechtfertigt sein, auf das Fehlen einer Vermietungsabsicht zu schließen. Das liegt dann vor, wenn die behauptete Vermietung über einen Zeitraum von mehr als 10 Jahren nicht realisiert wird.

Fazit: Die Kläger hatten den Bogen zur Erzielung von Steuervorteilen überspannt. Die Geduld der Finanzbehörden ist nach einem Jahrzehnt einfach zu Ende. –

Autor/Textnachweis: Infomedia News & Content GmbH

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